ВОПРОС
Можно ли на законных основаниях сироте продать квартиру, полученную от государства, до вступления в собственность?
Да, но существуют нюансы, увеличивающие правовые риски сторон, при проведении сделки по такой схеме.
Во-первых, в описанной ситуации заключается предварительный договор купли-продажи квартиры. В нем стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на определенных условиях. Предварительный договор обязательно должен содержать описание объекта недвижимости, его цену, срок передачи квартиры по договору купли- продажи. Кроме этого, к моменту передачи квартиры, она должна быть оформлена в собственность лица, из числа детей — сирот (детей, оставшихся без попечения родителей), несоблюдение этого условия повлечет последствия в виде штрафных санкций.
Во-вторых, оговоренная в предварительном договоре купли-продажи недвижимости цена может не соответствовать фактически сложившейся стоимости на рынке недвижимости к моменту передачи квартиры, что существенно увеличивает правовые риски сторон.
В-третьих, у продавца (как и у покупателя) может поменяться жизненная ситуация, и, как следствие, отпасть необходимость в купле-продаже. В этом случае покупатель берет на себя риски возможного невозврата переданных им продавцу при заключении предварительного договора денежных сумм в счет стоимости квартиры (аванса, задатка) по причине отсутствия этих денег в наличии у продавца. Стоит также учитывать риск возможного снижения потребительских свойств отчуждаемой квартиры, например, по причине случившегося пожара (залива) квартиры в период после заключения предварительного и до заключения сторонами основного договора купли-продажи квартиры. Покупатель может стать неплатежеспособным. Также возможна смерть одной из сторон сделки, наложение обеспечительных мер на квартиру в виде ареста или запрета на совершение сделок после оформления ее в собственность продавца.